Cena stavby je velmi důležitou položkou a vodítkem. Může být rozhodující při výběru dodavatele. Má svůj život, rodí se s návrhem stavby, žije po celou dobu úvah o stavbě, prochází upřesňováním a nakonec může mít zcela jinou podobu než na počátku. Tato podoba může dosáhnout až dvojnásobek původně stanovené ceny.
Když je cena zaplacena, je pozde uvažovat, kde se stala chyba. Vliv na takové zvýšení se většinou skrývá v projektové přípravě, v jednání s dodavatelem av přípravě rozpočtu. Podkladem pro vypracování přepočtu stavby může být některá z níže uvedených možností – studie stavby, projektová dokumentace v jakémkoli stupni, nebo vlastní zaměření. Pro jednotné zadání stavebních dodávek budete potřebovat takzvaný "slepý rozpočet", který obsahuje všechny práce, včetně jejich množství podle projektové dokumentace stavby.
Základní a nejjednodušší je propočet nákladů stavby. Ukáže se v něm sice první cena, ale ta se může od reality velmi lišit. Výpočet ceny vychází nejčastěji ze zastavěného prostoru. Vychází ze zjištěných objemových ukazatelů vaší stavby (zastavěný prostor v m3) nebo zastavěné plochy. Pro co možná nejpřesnější odhad budoucích nákladů stavby přepočet pomáhá vám, vašemu dodavateli a projektantům sestavit orientační schéma v době, kdy ještě není rozhodnuto o konečné podobě stavby – tedy do stavebního procesu vstupuje přepočet stavby ve stádiu plánování investic a tvorby prvních studií a návrhů. Sestavování přepočtu je tedy určeno pro investora, kterého zajímá předběžná cena plánované stavby. Také pro vymezení investičního záměru, nebo jako přepočet určený projektové dokumentaci pro územní řízení.
Rozpočet stavby je přesnějším stanovením, ale ani zde není vše zcela jasné a může v něm být dost věcí ukrytých vašemu zraku. Předběžné rozpočty nejsou podrobné a jejich výstupem jsou jen přibližující se výsledku. Výpočet předběžného rozpočtu výchádza pouze z objemových ukazatelů stavby, jako zastavěný prostor stavby, délka trasy, nebo zastavěná plocha, za použití technickohodpodárskych, konkrétně rozpočtových ukazatelů, vydávaných Institutem pro racionalizaci ve stavebnictví. Rozpočty předběžné, například pro vaši stavbu, zda dřevostavbu vám tedy pomáhají jednak snižovat náklady pro získání rozpočtu při územním řízení, kdy již není nutné prokazovat podrobně vypracovaný detailní stavební rozpočet, a vám tak postačuje rozpočet předběžný, jednak také při vašem rozhodnovaní o dalších investicích do vaší stavby.
Nejpřesnějším stanovením ceny je položkový rozpočet stavby. Je nejobsáhlejším vyjádřením, jak se k ceně co nejvíce přiblížit. Je však nutné říci, že položkový rozpočet také není zadarmo. Před zadáním rozpočtu nebo vyžádáním rozpočtu jako nabídky na stavbu je dobré vyjasnit si se zpracovatelem, co bude a co nebude rozpočet obsahovat.
Položka po položce
Položkový rozpočet stavby je jeden z nejdůležitějších dokumentů stavby. Na základě tohoto dokumentu je stavba prováděna a fakturována. Jednotlivé ceny položek rozpočtu jsou určujícími pro stanovení fakturační ceny v návaznosti na množství provedených prací. Součástí tohoto rozpočtu je i výkaz výměr. Ten přesně uvádí na základě projektové dokumentace množstí jednotlivých položek stavebních prací; to znamená, že udává číselný kód položky, popis položky (co všechno obsahuje) a výpočet množství. Výkaz výměr je specifickou součástí rozpočtu či kalkulace. Pro každou jednotlivou položku rozpočtu je nutno specifikovat přesné množství, tedy "vytáhnout" tyto údaje z projektové dokumentace. Tato činnost je časově poměrně náročná a rovněž závislá na kvalitě projektové dokumentace a fotodokumentaci.
Stavba pod drobnohledem
Rozpočet nemusí nutně vykazovat každou lištu, každý šroubek, a neměl by se odehrávat v širokých pojmech. Je běžné, že se v rozpočtech neuvádí zařizovací předměty (vany, umyvadla, WC mísy a další) obklady, dlažby, podlahové povrchy (koberce, parkety), svítidla, přepínače a zásuvky. U těchto položek se většinou ponechává na investorovi, aby si vybral na trhu, protože nabídka je skutečně široká a ceny různé. Proto je vždy dobré zvážit, zda zařízení domu bude standardní, mírně nadstandardní nebo zcela nadstandardní. Při cenách obkladů, dlažeb a podlahových povrchů je dobré stanovit si předem mezní cenu za jeden metr čtvereční. Má to své určité opodstatnění. Například koupelna je malá místnost, ale pokud bude vybavena standardně, může se její cena pohybovat okolo 70 tisíc korun. Avšak v nadstandardním vybavení může tatáž koupelna stát až 400 tisíc korun.
Když je rozpočet slepý
Slepé rozpočty jsou soupisem prací, doplněným o výkazy výměrů. Dokumentace pro zadání stavby obsahují slepé rozpočty jako nedílnou součást, bez níž nejsou kompletní. Slepé rozpočty ruka v ruce s výkazem výměr vymezují druh, jakost a množství investorem požadovaných prací, dodávek a participaci služeb potřebných ke zhotovení stavby. Soupis prací je soupisem položek jednotlivých prováděných nebo plánovaných prací, dodávek a služeb, potřebných k úplnému zhotovení stavby, nebo některé její části. Soupis prací jednoznačně vymezuje druh a kvalitu prací přes popis položek. Podkladem pro zhotovení soupisu položek jsou technické specifikace stavby včetně technických a uživatelských standardů stavby a standardní obecně platný tarifikátory. Soupis prací se zpracovává ve skladbě odpovídající projektové dokumentaci vaší stavby. Kromě soupisu prací a služeb pro kompletní stavební úpravy obsahuje soupis prací také položky prací, dodávek a služeb, které nejsou trvalou součástí stavby, avšak jsou nezbytné pro zahájení a dokončení stavebního díla – tedy všeobecné konstrukce a práce. Rozsah položek, které nejsou trvalou součástí stavby a jsou přitom součástí soupisu prací, je projednání a odsouhlasen zadavatelem stavby a projektantem.
Vyhraj a nabídni
Nabídkové rozpočty jsou zpracovány uchazečem o zakázku nebo dodavatelem (zhotovitelem) stavby. Podkladem pro nabídkové rozpočty jsou slepé rozpočty, projektová dokumentace a dodací podmínky, uvedené v Obchodních podmínkách – všechny podklady směřují ke stanovení celkové ceny díla. Zpracovaná nabídka s nabídkovým rozpočtem v tomto případě musí být úplná a korektní. V případě vašeho zájmu je možné udělat průzkum trhu a zpracování vyhodnocení jednotlivých nabízených rozpočtů příslušných stavebních firem. Tato procedura obnáší rozmnožení projektové dokumentace, vypracování slepého rozpočtu a jejich rozeslání stavebním firmám. Po jejich oslovení a získaní položkových rozpočtů následuje vyhodnocení a závěrečná zpráva, která vám bude rádcem při výběru té z firem, která váš nový domov postaví za nejrozumnější cenu. Ale pozor, i zde buďte ve střehu. Tvorba cen je u každé firmy jiná a má jinou výstupní podobu. Pokud získáte 5 nabídek, ani dve nemusí být stejné, a je problém se v nich orientovat. Doporučujeme proto nechat si vytvořit rozpočet stavby od nezávislého rozpočtáře a tento bez cen předložit každé firmě k ocenění. Získáte tak několik stejných rozpočtů a můžete porovnávat položku po položce. Sice vás takový slepý rozpočet bude něco stát, ale cena je nesrovnatelně nižší, než případný neplánovaný nadrozpočet na stavbě. A teď něco k porovnání cen. Dlouholetá praxe odborníků říká, že ze hry se vyřazují nabídky nejvyšší a nejnižší. Nejnižší nabídka je ve většině případů podliezavá a po podpisu smlouvy a zahájení stavby začne tlak na její zvýšení. Nejvyšší nabídka většinou skrývá nadměrný zisk a přesto může firma v průběhu stavby tlačit ještě na její zvýšení. Počítejte s tím, že v průběhu stavby se cena iu dobře připravené stavby může změnit o 3% směrem vzhůru, u špatně připravené až o 15%.
Pro vypracování, vypoložkování a přepočet celkové ceny díla je podkladem ustanovení Smlouvy o dílo. Celková cena díla je totiž suma, zahrnující cenu z nabídkového rozpočtu, doplněnou o požadované položky a úpravy ve smyslu smluvních obchodních podmínek, a to včetně DPH. Celková cena díla tedy představuje finální krok, který vás dělí od zahájení stavebních prací na vašem novém domově. Nepodepsat smlouvu na stavbu a řídit se možností, že i usta dohoda je smlouva, je kopání si vlastního hrobu. Každá smlouva má své zákonitosti a úskalí, které objevit je velmi obtížné. Zde je lepší nechat vše na odborníkovi od A do Z. Stačí totiž, aby se do smlouvy vludila jen jedna chybička nebo překlep, a pak se už mohou dít věci mimo vaše chápání. A jen na okraj, smlouva na jednu stranu opravdu nebudí dobrý dojem.
Důležitý stavební dozor
Každá firma se chová jinak, ale některé její postupy jsou dány právními předpisy. Pokud je na stavbě nepořádek, je to věc majitele firmy a jeho stavbyvedoucího, ale pokud není veden stavební deník, je to na uvážení. Proto požadujte vedení stavebního deníku, i když se majitel firmy netváripráve nadšeně. Je to právní doklad o průběhu stavby. Pokud si nejste zcela jisti svými veodmosťami ve stavebnictví, je lépe najmout si na dobu stavby technický dozor. Nemusí to být ani člověk se stavebním vzděláním, ale je to k prospěchu věci. Osobu pověřenou technickým dozorem stanoví ve smlouvě. Ta vás pak zastupuje po celou dobu v jednání s dodavatelem stavby, kontroluje jeho práci a provádí zápisy do stavebního deníku atd.. Tady ale narážíme na problém, že technický dozor musíte platit. Souhlasíme v plném rozsahu, ale z vlastní zkušenosti víme, že se taková osoba na stavbě oplatí. Může vám ušetřit velké množství peněz. Nejen při samotné stavbě, ale i v budoucnu, kdy se mohou projevit skryté vady, které by jste sami neobjevili. Odstranění takových vad po záruce může stavbu v budoucnu řádně prodražit.